9月一個(gè)星期天傍晚，剛在昆山城西看完房準(zhǔn)備回蘇州園區(qū)的王福成（化名），坐上了當(dāng)?shù)氐氖克緳C(jī)劉玲（化名）的車(chē)。
劉玲與丈夫都在昆山做的士司機(jī)，輪班開(kāi)自家購(gòu)買(mǎi)的的士。劉玲說(shuō)，把車(chē)出租的話，每個(gè)月能賺6000多元，但自己不想閑著。作為土生土長(zhǎng)的昆山人，家住城西的劉玲家有三套拆遷房，還買(mǎi)了兩套商品房。“現(xiàn)在不想買(mǎi)房了，昆山房?jī)r(jià)去年已經(jīng)漲過(guò)一輪，你現(xiàn)在來(lái)有點(diǎn)晚了”。
昆山樓市2016年大漲之后，限購(gòu)政策來(lái)臨，2017年銷(xiāo)售隨之下滑，一手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻走向另一個(gè)極端：部分地區(qū)一二手房倒掛。這也印證了近期昆山時(shí)代悅府（又稱(chēng)“悅麗花園”）開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌為何引發(fā)關(guān)注。王福成看的正是近期昆山城西板塊唯一拿到預(yù)售證的時(shí)代悅府。
此前網(wǎng)上關(guān)于昆山時(shí)代悅府“3萬(wàn)人報(bào)名認(rèn)籌、資金凍結(jié)300億”等信息引發(fā)社會(huì)關(guān)注。雖然昆山并未出臺(tái)搖號(hào)政策，但時(shí)代悅府將成為昆山第一個(gè)公證搖號(hào)的樓盤(pán)。時(shí)代悅府的開(kāi)發(fā)商是昆山時(shí)代開(kāi)發(fā)有限公司玉山分公司，9月9日該公司官方公眾號(hào)“時(shí)代蘇州”公布的開(kāi)盤(pán)方案顯示，一次性推出683套房源，意向客戶首先要在官方公眾號(hào)發(fā)布的報(bào)名鏈接上報(bào)名，時(shí)間為9月11日、12日兩天；報(bào)名成功的客戶提供資料進(jìn)行初審，時(shí)間為9月14-20日；然后對(duì)客戶購(gòu)房資格審核與公式、搖號(hào)、選房簽約。這一過(guò)程也將公示。
開(kāi)盤(pán)方案中引人注目的是，報(bào)名人需要在昆山任意銀行開(kāi)具一張100萬(wàn)存款證明，存款期限從9月12日前到12月12日，搖號(hào)公示前取款則視為報(bào)名無(wú)效。
9月12日24：00，很多網(wǎng)上報(bào)名的客戶都看到了電腦屏幕定格在10169這個(gè)數(shù)字上。換言之，此次時(shí)代悅府網(wǎng)上報(bào)名共計(jì)生成10169號(hào)，雖然并非網(wǎng)傳的3萬(wàn)人報(bào)名，但相比683套房源，落差仍然巨大。
與此同時(shí)，該盤(pán)附近一個(gè)全新盤(pán)也出現(xiàn)35萬(wàn)驗(yàn)資的情況。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該盤(pán)已于9月中旬喊停了這一做法，并表示還沒(méi)有認(rèn)籌時(shí)間表。
10169人：683套
昆山時(shí)代悅府網(wǎng)上報(bào)名截止后，有客戶陸續(xù)到售樓處查看公示價(jià)格。其中不乏因價(jià)格吸引而報(bào)了名，但此前對(duì)樓盤(pán)戶型等信息一無(wú)所知的客戶。
從目前公示的價(jià)格來(lái)看，時(shí)代悅府房?jī)r(jià)在1.8萬(wàn)元-2.1萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房已漲到2.7萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平方米。“買(mǎi)到即賺到”，附近中介人員透露，城西板塊最新的一個(gè)樓盤(pán)江南理想最近成交了一套165平方米左右的二手房，總價(jià)560萬(wàn)，加上稅費(fèi)接近600萬(wàn)。換言之，板塊最高成交單價(jià)已到3.6萬(wàn)元/平方米左右。
一名中介人士透露，其客戶中就有報(bào)了兩個(gè)以上名額的，一名外來(lái)投資者甚至豪擲千萬(wàn)報(bào)了10個(gè)名額。時(shí)代悅府10169人搖683套，概率只有百分之六七。然而，在昆山不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于地價(jià)原因，時(shí)代悅府2萬(wàn)元/平方米左右的單價(jià)吸引了不少投資客。
一名當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者透露，緊跟時(shí)代悅府開(kāi)盤(pán)的時(shí)代悅庭，地塊原為公建，后拿出來(lái)拍賣(mài)，2016年7月15日的一場(chǎng)土拍中由時(shí)代地產(chǎn)競(jìng)得，樓面價(jià)15850元/平方米，是當(dāng)年城西板塊賣(mài)得最貴的地塊。
上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根認(rèn)為，2016年以來(lái)，昆山新房成交受到調(diào)控影響，在2016年10月限購(gòu)執(zhí)行后，當(dāng)月成交即相較9月下跌約八成，從限購(gòu)出臺(tái)至2017年末，平均月成交量?jī)H有0.12萬(wàn)套。價(jià)格方面，自2016年10月起，快速上漲趨勢(shì)得到了根本性遏制。
進(jìn)入2018年后，昆山新房成交有明顯回升，1-8月月均成交約0.19萬(wàn)套，明顯高于限購(gòu)執(zhí)行至2017年末的0.12萬(wàn)套，不過(guò)仍較限購(gòu)前的成交水平有較大差距。在價(jià)格方面，今年1-8月，昆山新房均價(jià)較去年全年均價(jià)上漲約7%。
昆山城西板塊樓市隱約硝煙彌漫。9月中旬，在報(bào)名客戶通往體育場(chǎng)資料初審的路上，同屬于城西板塊的格蒂名門(mén)銷(xiāo)售人員對(duì)路過(guò)的人發(fā)放名片，并做介紹，其對(duì)客戶表示，如果時(shí)代悅府搖不到號(hào)，可以去不遠(yuǎn)處的另一新樓盤(pán)看看。
記者留意到，距離時(shí)代悅府售樓處不遠(yuǎn)處，還在打樁的新力中央公園工地上，售樓處已先建好，并在9月14日傍晚對(duì)外開(kāi)放。銷(xiāo)售人員透露，每天接待近百組客戶咨詢(xún)。但該項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)只有282套房源。同樣的，蘭亭天悅、格蒂名門(mén)也都各有300套左右房源。
這也許是昆山城西板塊二手房?jī)r(jià)水漲船高的原因。綜合城西板塊部分中介人員的說(shuō)法，城西板塊二手房均價(jià)在2.6萬(wàn)元-2.8萬(wàn)元/平方米，去年同期新房售價(jià)2萬(wàn)元/平方米。
據(jù)時(shí)代蘇州公眾號(hào)顯示的信息來(lái)看，截至9月18日，現(xiàn)場(chǎng)資料初審已全部結(jié)束，但銷(xiāo)售人員說(shuō)，還需要政府相關(guān)部門(mén)最后確認(rèn)。
中介違規(guī)操作將消失
一名在昆山有項(xiàng)目即將開(kāi)售的房企人士對(duì)記者表示，昆山是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，擁有較高人口吸附能力。近日，《2018中國(guó)縣域營(yíng)商環(huán)境百?gòu)?qiáng)研究白皮書(shū)》出爐，昆山再度晉身第一。
8月下旬，蘇州市住建局、物價(jià)局等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)方案》，表示將對(duì)全市十個(gè)板塊開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)進(jìn)行督查，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)等31條違法違規(guī)行為。強(qiáng)監(jiān)管下的昆山樓市面臨變局。
在時(shí)代悅府與蘭亭天悅售樓處，記者看到了內(nèi)容雷同的營(yíng)銷(xiāo)信息聲明，矛頭均指向售樓處場(chǎng)外的中介機(jī)構(gòu)。9月16日，記者在時(shí)代悅府售樓處看到，昆山時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司今年1月8日就貼出“鄭重聲明”表示，對(duì)于別有用心之人通過(guò)電話、微信等傳播的諸如“不需搖號(hào)、即可內(nèi)定選房”、“繳納款項(xiàng)即可內(nèi)定選房”、“房屋已內(nèi)定”等虛假消息，均為某些房產(chǎn)中介私自所為，與公司無(wú)關(guān)。
而在蘭亭天悅售樓處，記者看到兩份分別于今年5月和8月貼出來(lái)的聲明，對(duì)于“內(nèi)部折扣”、“額外折扣”、收取認(rèn)籌金等說(shuō)法予以否認(rèn)，并表示沒(méi)有通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行推售。
從上述樓盤(pán)聲明來(lái)看，房產(chǎn)中介人員在城西樓市中的各種違規(guī)操作或已無(wú)運(yùn)作空間。記者從開(kāi)發(fā)商與中介門(mén)店了解到，此前昆山樓市亂象叢生。王福成就曾經(jīng)被一名中介人員告之，“等待一段時(shí)間，代理商會(huì)放一批房源出來(lái)。”
目前城西板塊的5個(gè)新盤(pán)，均由外來(lái)開(kāi)發(fā)商權(quán)分天下，包括時(shí)代地產(chǎn)、碧桂園、廣電、新力等，除了新力之外，其他幾家均在昆山樓市耕耘多年。
放大來(lái)看，昆山樓市也是調(diào)控以來(lái)的一個(gè)樣本。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，自2016年開(kāi)始，昆山的成交量在每次政策出臺(tái)后都有明顯變化并逐漸下滑：2016年3月蘇州出臺(tái)“蘇十條”，昆山樓市在2016年3月成交（包括拆遷安置）14324套，成交面積155.66萬(wàn)平方米，相比2016年2月的2784套與30.99萬(wàn)平方米，3月成交暴漲。但隨后成交逐漸下滑。2016年10月蘇州出臺(tái)限購(gòu)政策之后，當(dāng)月成交1068套、11.87萬(wàn)平方米，相比9月成交5412套、61.07萬(wàn)平方米下跌明顯。2017年2月，昆山樓市進(jìn)入自2016年以來(lái)的成交最低點(diǎn)，成交328套、3.97萬(wàn)平方米。
昆山房?jī)r(jià)（包含動(dòng)遷安置房）從2016年1月的0.97萬(wàn)元/平方米高歌猛進(jìn)，到當(dāng)年9月漲到1.53萬(wàn)元/平方米，此后進(jìn)入滯脹周期，到今年7月，房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到歷史高位的1.67萬(wàn)元/平方米。
時(shí)代悅府就是在這樣的背景下，一直醞釀開(kāi)盤(pán)，但由于限價(jià)等原因又一直沒(méi)有進(jìn)展。有客戶反映，因?yàn)橄胭I(mǎi)學(xué)區(qū)房，從2017年就在等這個(gè)盤(pán)，結(jié)果房子一直不開(kāi)售，還錯(cuò)過(guò)了二手房市場(chǎng)的一輪漲幅。
然而，近期在城西板塊，放盤(pán)量有所增加，二手房?jī)r(jià)格也有上漲趨勢(shì)。例如，一個(gè)即將滿兩年的樓盤(pán)-江南理想最近賣(mài)出一套135平方米的房子，成交總價(jià)約500萬(wàn)，創(chuàng)下城西板塊二手房單價(jià)新高。中介人員反饋，有部分投資客急于套現(xiàn)，也有部分客戶想置換。